〜素敵なマイホーム作り〜

不動産選びのポイント

不動産業者選びのポイント

不動産免許

不動産の業者を選ぶ際、まず免許の確認をします。
広告には必ず免許証番号を記載しなければなりませんし、事務所には免許証番号や有効期限などを記載した標識を表示しなければなりません。
免許には国土交通(建設)大臣免許と都道府県知事免許の2種類があります。
市務所が2つ以上の都道府県にあれば大臣免許、ひとつなら知事免許なり、効力に差はありません。
都知事免許で他府県の物件を扱うことも可能です。
免許証は5年に1度更新しますが、更新ごとに免許証番号の( )内の数字がふえます。
数字が多いほど営業年数が長いということになるので、ある程度、信頼度の目安になります。

不動産業者選びのポイント

業界団体に加盟しているかはポイントの1つです。
業界団体では業界の信用維持のため、加盟するときに資格審査を行っており、信頼できるかどうかの目安となります。
個別の業者の調査は業者名簿の閲覧により行います。
これまでに行政処分を受けたことがあるかどうかも記載されているため、チェックしておくのも方法の1つです。
閲覧を希望するときは、免許を交付した行政機関を訪ねます。
国土交通(建設)大臣免許の場合は、本店所在地の都道府県庁と地方整備局建政部、都道府県知事免許の場合は、各都道府県の宅地業担当課に行けば、いつでも見せてもらえます。

不動産業者の信頼度のチェックポイント

・免許……広告や事務所で免許をチェックする。
( )内数字は更新回数を示すので、数が大きいほうが信頼度は高い。
知人に仲介を依頼した人がいるなら、その業者の評判を聞くのもよい

・業界団体に加盟しているかどうか……
一定の審査をクリアしているので安心できる。
また業界団体では優良業者を紹介してくれたりトラブルの仲裁にあたってくれることもある・説明された内容や広告記載内容の確認……実際の物件と広告の内容や説明された内容が異なっていないかで信頼度がわかる。

・営業マン……
担当営業マンの人柄や、態度、勉強ぶりなど

・業者名簿の閲覧……過去の営業実績、事業の沿革、代表者、役員、宅地建物取引主任者の専任の確認、資産の状況、株主・出資者、商号、役員の変更状況、兼業業種、過去の行政処分、納税状況、業界団体への加入、過去の営業実績、苦情相談の有無などを見る。
業界団体には、全日本不動産協会、不動産協会、全国住宅宅地協会連合会、都市開発協会などある
(いずれも東京所在の社団法人)


不動産広告

不動産広告の規制に関する法律

不動産広告を規制する主な法律は、宅地建物取引業法と不当景品類及び不当表示防止法(景表法)です。
宅地建物取引業法は、宅地や建物の所在地や規模、形質、環境、利用の制限、交通その他の利便、販売代金の額と支払方法などの広告表示について規制しております。

景表法のほうは、価格や取引条件についての表示規制です。
同業者あるいは実際のものより著しく有利だと購入者に誤解を与えるような表示は不当広告とみなされます。
一方、不動産業界でも、法律に基づいて不動産の表示に関する公正競争規約という自主規制を定めています。内容は、必要な表示事項、表示の基準、不当表示の禁止などの取決めです。
広告の記載内容で、不動産業者の信頼性もある程度読み取れます。

してはいけない広告表示としなければならない表示

不動産広告では、誇大広告や誤認期待の広告などは禁止されており、たとえば「市価の2割引」といった二重価格表示などです。
また「完全・完璧」「抜群・日本一」「最高・一級」「特選・厳選」「格安・掘出し物」といった擁護も、基本的に使用できません。
そして以下のような物件の広告については、それの表示を義務づけられています。

・市街化調整区域内にある土地

・接道義務を満たしていない土地付き住宅

・セットバックが必要な物件

・朽廃した建物がある土地

・宅地として利用できない土地(沼沢地、湿原、泥炭地など)

・高圧電線下の物件

・傾斜地を含む土地

実際に現地を見学したときに、これらが広告に記載されていなければ注意が必要です。


マイホーム情報の収集

住宅情報誌と住宅サークル

情報源の収集は、住宅情報誌と住宅サークルはうまく利用するとたいへん有効です。
住宅情報誌は、毎週、豊富な物件が掲載されているため、最新の価格相場を知るのに便利です。
地域をしぼって継続的に追っていくことがコツです。
中古マンションのページなど、毎号必ず目を通すようにすれば、その地域で足の早い物件、何週間もたなざらしになっている物件、売出し価格を下げてきている物件など、わかってきます。
また、金利相場やローンの組み方、最近の住まいの傾向などに関する記事も参考になります。
住宅サークルは不動産会社がつくっている交流組織で、入会金・会費は通常無料です。
住宅情報誌に付いているハガキに希望する物軒などの条件を記入して申し込み、会員になれば会報誌や発売予定物件のダイレクトメールが定期的に送られてまいります。

業者間のオンライン情報網

不動産取引を円滑に行うための業者間情報交換システム、不動産流通機構があります。
各不動産流通機構では、売り買い双方の物件情報を印刷物やインターネット会員業者に提供しています。
この制度は全国37のブロックに分け、建設大臣が流通機構を指定したもので、指定流通機構といいます。
売却希望者から専属専任または専任の媒介契約を受けた仲介業者は、指定流通機構に登録する義務があります。
指定流通機構では、建設省が標準仕様を定めたレインズと呼ばれるコンピュータのオンラインネットワークの設置が義務づけられています。
会員業者はパソコンで、本部の最新の登録情報にアクセスできます。
レインズの情報を購入者が直接利用はできませんが、会員になっている不動産業者から、最新の物件情報を提供してもらうことはできます。



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Last update:2015/2/10

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