〜素敵なマイホーム作り〜

マイホームを建てる上での法律

土地・業者の法律と規制

宅建業者(宅地建物取引業者)について

まずは不動産業者とはどういうものか知っておきましょう。
通常の場合、不動産を購入するには業者を通じて購入します。
この不動産業者は宅建免許を取得する必要があります。
宅建免許の有効期限は5年で、都道府県知事から与えられ、2つ以上の都道府県にまたがり営業する業者は、国土交通(建設)大臣から与えられます。
宅建業者の免許が与えられる条件は、宅地建物取引主任者(宅建主任者)が1人以上その事務所に在住しなければなりません。
そして事務所の中の目につきやすい場所に免許番号の書かれた掲示板を掲げることが義務です。

※宅建業者の取引の形態には、媒介(仲介)、売買、代理があります。
・媒介とは、売主に代わり業者が買主を探すことをいいます。
この場合の手数料の上限は売買代金の3%プラス6万円と消費税、これを売主、買主に請求できます。

・売買とは、業者が自身で所有している土地建物を売る場合にあたります。
・代理とは、業者が売主に代わり、販売から契約まで行う場合で、新築のマンションなどに良く見られます。
誇大広告がはびこる現在、宅建業者が作成する広告にも規制があります。


建物に関する規制

建物の面積や高さに関する規制

家を建てる場合は建物の面積や高さにも規制がありますので注意が必要です。
だれでも買った土地には資金がゆるせば自由に家を建てたくなるでしょう、しかし住環境が悪化することが考えられ、用途地域ごとに制限があります。

※建ぺい率とは
敷地の面積に対する建物の建築面積の割合を、 建ぺい率といいます。
建ぺい率が低い場合は、建物の面積は小さくなり逆に高くなれば建てられる面積は広くなります。

※容積率とは
敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合をいいます。
容積率も用途地域によって制限が設けられています。
さらに容積率は、敷地の前面の道路が12m未満の場合は道路の幅に一定の割合をかけ、その数字と定められた容積率のどちらか低い方になります。
地下室などの場合は、それを住居としているときは、地下室の地上にでている部分の高さが1m以内、延べ床面積3分の1以下のときは床面積には含まれません。
中には、制限を越えた違法建築の建売や中古住宅があった場合は、将来増築することも難しいですし、建て替えのときは今より小さい家を建てなければなりませんので注意が必要です。
このような違法建築の場合は宅建業者は需要事項説明書にその内容を明記しなければなりません。

※建物の高さの制限
・絶対高さ制限
第1種、2種の低層住宅専用地域で中高層マンション建設を制限するもので、上限が10mか12mのうちで都市計画え定めるもの。

・道路斜線制限

建物の道路側の上空部分を確保するための制限です。

・隣地斜線制限

隣の土地の採光などを妨げないように隣地との境界線までの距離に応じ高さを制限するものです。

・北側斜線制限

北側の土地の採光などを妨げないように距離に応じて制限するものです。

※日影規制

建物が周囲に日影を作る時間の制限です。
対象地域は、住居系地域、近隣商業地域、準工業地域で、建物は第1種2種低層住居専用地域は7mを越えるものか3階建て以上のもの、他は10mを超えるものです。
この規制を測定する位置は、第1種2種低層住居専用地域は地面から1,5m、他は4mで測定日は冬至のAM8時からPM4時の間です。


登記簿と所有権

登記簿と所有権について

登記簿についても知っておいて損はないでしょう、登記簿の見方などを紹介します。
土地建物の権利に関する台帳を不動産登記簿といいます。
土地は1筆ごと、建物は1棟ごとに登記簿が作られ、ひ表題部、甲区、乙区と別れますがマンションなどの場合は、建物全体の表題部と、各区分の表題部の2つが作られます。

※表題部
不動産の表示に関する土地建物の物理的状況が記載されています。
地番、地目、地積、床面籍、構造など・・・

※甲区
この欄は所有権に関することがらが記載されています。

※乙区
この欄は所有権以外の権利が記載されています。
土地建物を購入した場合は登記簿の所有者を自分の名前に書き換えます、これを所有権移転登記といいます。
これは売主買主がが共同で行います。
登記申請書を法務局に提出すると、申請書に日付けと印鑑を押してくれます、この印鑑を押されたものが「登記済証」(権利書)です。
この権利証は売却する場合などに必要になりますから大切に保管しなければなりません。
登記簿についての注意点は、法律では売り手と買い手が合意すれば契約は売買成立するとされますので、所有権移転登記をされてないような土地も存在します、土地を買う場合は登記簿上の所有者と売主が一致しているかを確認しましょう。

※共有名義
共有とは文字通り一つのものを複数で持つことを言います。
土地建物の所有権の場合も共有ができます、この場合登記は全員の名義でしなければなりませんし、どの程度の割合で持つかも決める必要があります。
この共有名義にはメリットもあります、それは土地建物を売却した場合、受けられる控除が3000万ですから夫婦で共有名義では6000万になります。
さらにローンに対しても2人でローンを返済する場合等は住宅ローン控除が受けられます。


売買契約について

売買契約について

売買契約書を取り交わすにも注意が必要です、疑問点があれば確かめることが大切です。
土地建物の購入は何時の世も高額ですから、万が一トラブルになった場合は損害も大きくなってしまいます。
そのため、契約の際には売買契約書を取り交わします。
そうすればトラブルなどがあった時にはその契約書の内容にそい解決していきます。
よって契約書の内容は納得がいくまで確かめ疑問点は解決していく必要があります。
契約書には売主買主の双方が署名し印鑑を押しますが、その場合印鑑証明を取った実印を使用したほうが良いでしょう。
しかし、契約自体は署名などでも有効になってしまいますので軽い気持ちで署名などをしてはいけません。
注意点としては、印鑑は必ず自分で押すことが大切です。
そして不用意に○○○契約書などや仮契約書などという書類には印鑑はおさないようにしましょう。
さらに捨て印も悪用されないとも言い切れませんから、要求されても契約書を新たに作成してもらったほうがよいでしょう。

売買契約書の内容に記載する項目は

・売主、買主の氏名。

・売買の目的物、面積や所在地など、さらに付属する門や庭木なども記載する。

・売買代金及び支払い方法。

・実測売買ー登記簿上の地積と実測面積が違うときの対応も明記する。

・登記の時期と費用の負担の明記。

・引渡しの期限。

・危険負担ー引渡しまでの間に災害などに見舞われた場合の明記です。

・契約違反に関する取り決めの明記。

・ローンの特約ーローンが通らなかった場合の契約解除を条項に入れることです。

・購入後に瑕疵(欠陥)があった場合の取り決め。

・負担の除去ーこれは売主が引渡しまでに買主が使用できるように定めることです。

・契約の解除についてー手付金放棄、又売主の場合は倍返しに関する取り決め。

・租税などの負担の明記。

・紛争の解決。

・その他の特約条項。

瑕疵担保責任について

瑕疵(欠陥)にはしばらくしてからでないと解らないものが以外に多いですから、この場合は瑕疵を発見してから1年以内であれば売主に損害賠償を求めたり時には契約の解除ができます、これを「瑕疵担保責任」といいます。
しかし気が付いてから1年以内というのは期限がないようなものですから、引渡しから2年間などのする特約が多いのが現状のようです。
新築住宅の場合は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律(住宅品質確保促進法」で基礎構造部分に関しては瑕疵担保責任を10年負う特例が設けられています。



recommend

2014/9/19 更新

↑TOP

powerd by google
WWW を検索
不堂さん.com 内 を検索







CopyRight(C) 不堂さん.com All Rght Reserved